Waarom een MeerJarenOnderhoudsPlan (MJOP) en hoe regel ik dit?

Een MJOP zorgt ervoor dat onderhoudsreserveringen van het appartement of complex helder zijn en voorkomt onverwachte uitgaven voor de VvE. Door VastgoedKeur een gedegen MJOP te laten opstellen krijgt u goed inzicht in de huidige staat van het vastgoed en voorkomt u ook de verplichte reservering voor onderhoud.

Wat is een MeerJarenOnderhoudsPlanning (MJOP)?

In een appartement of wooncomplex betaalt iedere huiseigenaar maandelijks een bedrag aan de VvE, de Vereniging van Eigenaren. Een deel hiervan wordt gereserveerd om onderhouds- en herstelwerkzaamheden te betalen. Ook vernieuwingen worden uit deze spaarpot betaald.

Vanaf 1 januari 2018 is de wet Verbetering Functioneren VvE’s ingegaan. VvE’s zijn verplicht jaarlijks minimaal 0,5% van de herbouwwaarde te reserveren voor onderhoud. Door uit te gaan van deze wettelijke reservering, bestaat de kans dat deze niet juist aansluit op de werkelijke onderhoudskosten. In sommige gevallen is dan een extra onderhoudsbijdrage noodzakelijk.

Om dit risico te beperken is het aan te raden om een MJOP op te stellen. Bij een gedegen MJOP zoals VastgoedKeur opstelt voldoet u aan de verplichting van de wettelijke reservering doordat hierin een gefundeerde begroting van de onderhoudskosten wordt opgenomen.

Daarnaast geeft een MJOP goed inzicht in de technische staat van het complex en of reserveringen optimaal aansluiten bij het benodigde onderhoud. Onvoorziene kosten worden hiermee voorkomen, zodat ook plotselinge verhoging van de eigen bijdrage niet nodig zal zijn.

Bovendien stijgt hiermee de waarde van uw woning! Indien er sprake is van een gezonde VvE is dit voor zowel een potentieel koper als voor de bank gunstiger en kan dit helpen bij het vlot verlenen van een financiering. Kortom: een goed opgestelde MJOP geeft zekerheid over de kwaliteit en staat van het vastgoed.

Waar bestaat een MJOP uit?

Een goede MJOP zoals VastgoedKeur levert, bestaat uit 2 delen:

1. Inspectie ter plaatse en rapportage over de bouwkundige staat van het gebouw.
Deze rapportage wordt opgesteld na inspectie van het gebouw per bouwelement. Op basis van deze inspectie wordt vastgesteld wat de huidige staat van onderhoud is en wat er moet worden begroot aan onderhoud per bouwelement voor de toekomst.

2. Begroting van de onderhoudskosten over meerdere jaren.
Aan de hand van het inspectierapport wordt er per bouwelement een cyclus met kostenkengetallen voor een lange periode opgesteld. Meestal betreft dit 15 jaar of langer. Hierbij wordt ook rekening gehouden met indexering en bijzonderheden. Denk hierbij aan vervanging of renovatiewerkzaamheden.

Het opstellen van een MJOP – zelf doen of uitbesteden?

Het is mogelijk om zelf een MJOP op te stellen, bijvoorbeeld aan de hand van excel-sheets. U dient hierbij uit te gaan van de huidige conditie van het vastgoed, de cyclus van de bouwelementen met de urgentie per onderdeel en de startdatum hiervan, het indexeringspercentage en de looptijd. Dit wordt vervolgens verwerkt in een begroting.

Echter, het komt té vaak voor dat cijfers niet goed worden doorberekend, dat er onderdelen missen of de staat van het onderhoud verkeerd wordt ingeschat. Voor een scherpe prijs kunnen de ervaren bouwkundig inspecteurs van VastgoedKeur een MJOP-inspectie voor u uitvoeren plus een begroting opstellen, e.e.a. afhankelijk van de grootte van het complex.

Hoe gaat dat in zijn werk: inspectie en inventarisatie van het vastgoed?

Voorafgaand aan de inspectie is er een intakegesprek ter plaatse. De opdrachtgever kan dan eventuele aandachtspunten of bijzonderheden aangeven. De bouwtechnische staat van het complex wordt vervolgens door één van onze bouwkundig inspecteurs beoordeeld vanaf beloopbare vlakken. De beoordeling omvat een visuele inspectie van: gevels, daken, galerijen, balkons, kozijnen, ramen en deuren. Ten aanzien van het interieur en de installaties, worden de bouwdelen beoordeeld waar gemeenschappelijk onderhoud aan plaatsvindt.

De inventarisatie en inspectie door VastgoedKeur vindt plaats op basis van de NEN 2767 Conditiemeting. Deze norm heeft een vaste waardering per bouwdeel, afhankelijk van omvang en soort gebrek. Hierdoor ontstaat een objectieve eenduidige waardering en prioriteitstelling. Ook wordt een inventarisatie in hoeveelheden gemaakt van de onderdelen welke onderhoud behoeven. Deze hoeveelheden worden naar schatting opgenomen voor een juiste kostenindicatie. Per element wordt een conditiescore toegekend plus gebreken die zijn geconstateerd. Aan de hand van geconstateerde gebreken en verouderingsprocessen, wordt per element bepaald wat hiermee dient te gebeuren. Dit kan zijn onderhoud, reparatie of vervanging.

MJOP-Rapportage: inspectierapport plus begroting

Afhankelijk van de bevindingen wordt een begroting over langere termijn opgesteld, meestal 15 jaar. In deze begroting wordt een kostenindicatie voor ieder element opgegeven, met een korte omschrijving. Vaak wordt, in overleg met de VvE en de eigen bevindingen van de bouwkundig inspecteur, bepaald welke onderdelen op korte termijn in de MJOP opgenomen moeten worden. De MJOP van VastgoedKeur bestaat uit een inspectierapport plus apart een begroting. In het inspectieverslag staan gebreken uitgebreider omschreven met vermelding van eventuele risico’s of mogelijk alternatief advies. Ter verduidelijking worden waar nodig foto’s aan het verslag toegevoegd. Bij achterstallig onderhoud of bij onvoldoende reserveringen, kunnen wij in overleg ook aangeven waar de hoogste prioriteit gesteld moet worden. Rapportage inspectie wordt digitaal geleverd in PDF en de begroting, naast PDF, ook in Excel. Wij adviseren deze MJOP periodiek te updaten.

Hoe ziet een MJOP eruit?

Zoals gezegd bestaat een MJOP bij VastgoedKeur uit twee delen.

• Een voorbeeld van het inspectie rapport uit onze MJOP rapportage is hier te downloaden als PDF-bestand.
• Een voorbeeld van de calculatie vindt u hier.

Voor meer informatie of een vrijblijvende offerte kunt u een aanvraag doen via ons contactformulier.